Долевое участие в строительстве

Приобретение жилья путем долевого участия в строительстве – дело столь выгодное, сколь и рискованное. Вот только один пример.

За возведением нового дома будущие жильцы наблюдали пристально: вот появился еще один этаж, вот подвели воду, а вот и стекла засияли в оконных проемах. Неожиданные проблемы возникли, когда новоселы уже присматривали мебель для новых квартир, – застройщики по каким-то малопонятным причинам не могли сдать дом в эксплуатацию. Время шло, объяснения становились все менее внятными, а ситуация все более запутанной. Терпение инвесторов лопнуло, и они обратились в суд, который и расставил все точки над «і». Как утверждают юристы, это далеко не единственное и не самое сложное дело о долевом участии в строительстве, где интересы инвесторов пришлось защищать в суде.

Встречаются и гораздо более сложные, когда, к примеру, будущий жилец неожиданно выясняет, что на его квартиру претендует кто-то еще, то есть она продана дважды. Или же договор с застройщиком инвестором подписан, деньги уплачены, а строительство дома затягивается или вообще откладывается на неопределенное будущее, при том, что соседние дома, возводимые той же фирмой «растут, как на дрожжах». А как быть, если вместо элитной квартиры, за которую и уплатили по соответствующей цене, вам предлагают жилье эконом-класса?

Все это называется невыполнением условий договора застройщиком и, как правило, является предметом судебного иска. И тут без помощи квалифицированных юристов обойтись сложно.

Если у вас есть подозрения, что все идет не столь гладко, как вам обещали застройщики, лучше не терять времени, а сразу обратиться к специалистам.

Доверьтесь профессионалам

Юристы вникнут в вашу ситуацию, связанную с участием в долевом строительстве, и при необходимости помогут подать в суд исковое заявление:

1. О признании собственности на квартиры. Такой иск подается, когда уже имеются документы БТИ, но дом в эксплуатацию не сдается, или если дом уже сдан в эксплуатацию, а оформление документов не производится или затягивается.

2. О взыскании с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры. Вы также можете потребовать неустойку, если дом не был сдан в эксплуатацию в оговоренные сроки.

3. О качестве выполненных строительных работ. Такой иск имеет смысл подавать, если имеются явные недостатки, связанные с недобросовестно проведенными строительными работами.

4. О расторжении договора и взыскании убытков, причиненных вследствие его неисполнения.

Кроме того,юристы могут сделать:

– правовой анализ договоров долевого участия в строительстве, договоров инвестирования, которые вам предлагают подписать, а также в переуступке прав;

– юридическую экспертизу договоров инвестирования и долевого участия.

Вы можете рассчитывать также на:

– правовое сопровождение исполнения договоров долевого участия в строительстве;

– помощь в создании, регистрации и деятельности Товариществ собственников жилья;

– помощь при выстраивании взаимоотношений с Товариществами собственников жилья (ТСЖ). Это может быть проверка законности создания ТСЖ и осуществляемой им деятельности; помощь при вступлении в ТСЖ; юридическая оценка решений, принимаемых тем или иным Товариществом собственников жилья;

– помощь при оформлении перепланировок квартиры;

– представление ваших интересов как дольщика в арбитражных судах. Речь идет о процессах, связанных с банкротством фирм-застройщиков.

– помощь в возбуждении уголовных дел по фактам мошенничества застройщиков.

В этом случае юрист:

– проведет переговоры с ответчиком и составит претензию;

– составит исковое заявление и подаст его в суд;

– подготовит документы, необходимые для принятия мер по обеспечению иска (наложение ареста на имущество ответчика и др.);

– поможет собрать дополнительные доказательства;

– обязательно примет участие в заседаниях суда; получит его решение и, если этого потребуют обстоятельства, обжалует его;

– проследит за исполнением решения.

Сам себе юрист

Случается, однако, что защищать свои интересы приходится самому. И если незнание закона не освобождает от ответственности, то осведомленность зачастую помогает добиться справедливости.

Намереваясь заключать договор об участии в долевом строительстве жилья, потенциальный инвестор должен знать, что в этом случае предписывает закон. Согласно законодательным нормам, единственный вид договора, который могут заключать застройщик и участник долевого строительства – это договор о долевом строительстве. Этот договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован и вступает в силу только с момента регистрации. Естественно в нем должны быть четко определены права и обязанности обеих сторон.

Так, застройщик обязан четко указать:

– Что именно, и где именно (в соответствии с проектной документацией) строится?

– Каковы сроки завершения строительства и когда квартира (не ориентировочно, а с указанием точной даты) будет передана участнику долевого строительства?

Кроме того, договор должен определять стоимость, сроки и порядок уплаты, а также гарантийный срок, (не менее 5 лет) в течение которого строители несут ответственность за качество своей работы.

Прежде, чем подписывать договоры с будущими участниками долевого строительства, застройщик обязан получить разрешение на строительство, опубликовать в печатных СМИ или разместить в Интернете так называемую проектную декларацию (попросту говоря, рассказать о себе и о строящемся доме) и зарегистрировать право собственности на земельный участок, где будет вестись строительство, или право аренды этого участка.

Если эти требования застройщиком проигнорированы, клиент может потребовать немедленного возврата уже уплаченных денежных средств и возмещения причиненных убытков – проценты по ставке рефинансирования ЦБР в двойном размере.

Как свидетельствует практика, наиболее частыми нарушениями, которые вызывают недовольство инвесторов, являются несоблюдение сроков строительства и плохое качество. За просрочку в передаче квартиры участнику долевого строительства закон обязывает застройщика уплатить пеню в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБР в день. Сложнее с недоделками. Если они серьезные, то застройщик обязан либо устранить их в разумные сроки, либо уменьшить цену договора, либо же компенсировать расходы на их устранение, если жилец будет делать это самостоятельно.

Впрочем, требовать возврата уже уплаченных денег всегда сложно, как и предъявлять претензии «задним числом». Почти наверняка последует резонный вопрос: а куда вы смотрели, когда подписывали передаточный акт? Поэтому внимательным нужно быть изначально.

Еще при подписании договора с застройщиком следует убедиться, что в нем не заложена какая-либо «мина», вроде того, что строительная фирма не отвечает за качество стройматериалов. А при передаче квартиры участник долевого строительства имеет право потребовать от застройщика составления отдельного акта, в котором перечисляются все недоделки и несоответствия объекта установленным требованиям качества. И передаточный акт не следует подписывать до тех пор, пока все несоответствия не будут устранены. Кстати, имейте в виду, что обязательства застройщика считаются выполненными только тогда, когда на этом документе появится ваш автограф. Так что, если устранение недоделок затянется, то застройщик будет вынужден еще и выплатить вам неустойку за просрочку в передаче квартиры.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке участник долевого строительства может в случаях если:

– квартира не передана в установленный договором срок, или срок передачи квартиры еще не наступил, но уже понятно, что вовремя это сделано не будет (строительству еще конца- края не видно);

– если в процессе строительства изменена проектная документация, в результате чего квартира уменьшается в размерах или вообще приобретает не тот вид, который был оговорен изначально;

– если общее имущество жильцов дома или нежилые помещения изменили свое первоначальное назначение;

– если застройщик отказывается устранять недоделки, или же несоответствия по качеству таковы, что устранить их невозможно.

Понятно, при расторжении договора по инициативе инвестора застройщик обязан вернуть ему уже уплаченные деньги. Но кроме того еще и выплатить пеню в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБР со дня внесения денежных средств (или их части) до дня их возврата. Однако, если причиной вызвавшей желание расторгнуть договор, является просрочка в передаче квартиры, то стоит задуматься имеет ли смысл его разрывать. Дело в том, что если договор сохраняет силу, то неустойка за каждый день просрочки составляет 1/75 ставки рефинансирования в день, если же договор расторгается по инициативе гражданина, то неустойка в два раза ниже — 1/150 такой же ставки.

Разумеется, свои права есть и у застройщика. Он может разорвать договор, если платежи не вносятся или вносятся несвоевременно. Следует заметить, что своевременность оплаты имеет весьма и весьма существенное значение. Просрочка платежей более чем три месяца – уже уважительная причина для расторжения договора, даже в том случае, если потом участник долевого строительства внесет всю задолженность сразу. Аналогично – если сроки платежей нарушены 4 раза за год. И в любом случае за просрочку платежей дольщик платит пеню в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБР за каждый день просрочки.

В подобного рода сделках рискуют в определенной степени оба – и застройщик, и участник долевого строительства, но последний все же больше. Были в прошлом примеры, когда вложивший средства в строительство человек оставался и без денег, и без жилья. Поэтому законодатели предусмотрели дополнительную защиту прав инвесторов: с момента заключения договора они приобретают право залога на строящийся дом и земельный участок, или соответственно, залога права аренды на него, если участок находится в аренде. Причем, залогом обеспечивается как возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, так и возмещение им убытков или неустойки. Право залога прекращается с момента подписания передаточного акта.

Но вот дом, наконец возведен, недоделки устранены, взаимных претензий у застройщика и инвестора нет, и новоселы въезжают в новую квартиру. Теперь необходимо зарегистрировать право собственности на жилье. Для этого застройщик должен передать в десятидневный срок в уполномоченный регистрирующий орган разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передаточный акт. Теоретически с заявлением о регистрации права собственности может обратиться и новый владелец квартиры. Но практически это сделать довольно сложно, хотя бы потому, что понадобится техническая документация на квартиру.

Ну и последнее, что полезно знать участнику долевого строительства: законом предусмотрено существование органа уполномоченного надзирать за долевым строительством и контролировать деятельность застройщиков. В функции этого органа входит рассмотрение жалоб связанных с нарушениями закона, выдача предписаний застройщикам об устранении нарушений, обращение в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

И напоследок вернемся к тому, с чего начали. Чтобы успешно защищать свои права и интересы, нужно знать законы. Но лучше все же доверить это дело профессиональным юристам.

Адрес | Телефон

Map for пр-кт. Кирова, 36, офис 4. 357500 Пятигорск Россия
Сентябрь 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Июн    
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930  
Яндекс.Метрика